Как поделить ипотеку при разводе

Как поделить ипотеку при разводе

Закон устанавливает равные права и обязанности супругов в бракоразводном процессе, в том числе при распределении совместного имущества. Раздел не представляет проблем, если активы приобретены за счет собственных средств, не имеют зарегистрированных или договорных обременений.

Поделить ипотеку при разводе намного сложнее, так как квартира находится в залоге у банка. О вариантах решения этой проблемы расскажем в представленном материале.

Общие правила раздела при разводе

Партнеры по браку, принявшие решение о разводе, могут поделить имущество по условиям брачного договора (если он был оформлен), по взаимной договоренности или соглашению, через суд. Если раздел проходит в добровольном порядке, мужчина и женщина могут отойти от принципа равенства долей на совместные активы.

Например, по брачному договору или соглашению при разводе может предусматриваться:

  • увеличение доли одного из граждан (60 на 40, 70 на 30, и т.д.);
  • передача всего имущества одному из бывших супругов с выплатой второй стороне денежной компенсации;
  • передача конкретных вещей и объектов бывшему мужу и жене.

При добровольном разделе можно избежать длительных судебных тяжб, дополнительных затрат на госпошлину и оценку имущества. Если же дело передается в суд, будет применяться норма СК РФ о предоставлении каждой стороне равной доли на все имущество.

Увеличить долю одного из участников процесса суд может с учетом интересов ребенка, если кто-либо из супругов не приносил доходы в семью без уважительных причин, по иным основаниям.

Принцип равенства учитывается и при распределении обязательств супругов, в том числе по кредитным договорам. Даже если кредит (ипотека) был оформлен только на мужа или жену, второму супругу придется взять на себя обязательства при разделе имущества. Размеры долей на имущество и по обязательствам будут равны.

Делить можно любые виды имущества, в том числе недвижимость. Не имеет значения, на кого из супругов была зарегистрирована квартира или оформлены иные активы. Если приобретение состоялось по возмездной сделке за счет семейного бюджета, суд разделит имущество в равных долях.

Статус имущества также повлияет на порядок распределения вещей и предметов:

  • личное имущество, приобретенное одним из супругов до свадьбы, либо по безвозмездным сделкам в период семейных отношений, не подлежит разделу;
  • если на квартиру или иное имущество зарегистрирована совместная собственность, суд может выделить доли для последующего раздела или обмена в натуре;
  • при долевой собственности супругов, делить недвижимость не имеет смысла, так как собственники смогут распоряжаться своими долями, продавать или дарить их любым лицам (при продаже доли у второго владельца возникнет право преимущественного выкупа).

Если супруги купили квартиру за счет собственных сбережений, либо оплачивали часть цены по договору материнским капиталом или субсидией, при разделе также не возникнет проблем. Однако при использовании средств МСК придется обязательно выделять долю на детей, если это не было сделано сразу при покупке.

Так как для семьи с детьми единственным вариантом развода является обращение в суд, можно одновременно заявить требование о распределении имущества.

Правила раздела ипотеки

Специальный статус имеет квартира, приобретенная за счет ипотечных средств. В этом случае обязательно регистрируется залог в пользу банка, что влечет следующие последствия:

  1. в реестре ЕГРН будет отражено обременение права собственности, т.е. залог;
  2. обременение в пользу банка при ипотеке запрещает собственникам продавать, дарить или распоряжаться квартирой иными способами без согласия банка;
  3. снять ипотечный залог можно только после погашения остатка по кредиту и процентов, предусмотренных законом.

При ипотеке заемщики становятся собственниками сразу после регистрации сделки в Росреестре. Однако распоряжаться жильем без разрешения банка они не смогут.

Если за ипотекой обращается семья, банк может потребовать сразу оформить квартиру в долях на всех созаемщиков, либо объект будет принадлежать только основному заемщику. Это также повлияет на возможность раздела.

Так как жилье по ипотеке находится в собственности обоих супругов, оно подпадает под правила раздела по СК РФ. Однако будут учитываться и нормы ГК РФ, так как придется учитывать зарегистрированное обременение.

В законе отсутствуют прямые указания о порядке раздела ипотеки. Исходя из положений судебной практики и общих требований закона, поделить ипотеку можно следующими способами:

  • обратиться в банк для заключения разных ипотечных договоров на каждого из созаемщиков (такой вариант реализовать практически невозможно, так как банку проще иметь дело с одним договором, а не дробить его);
  • заключить добровольное соглашение о распределении будущих платежей по ипотеке (в этом случае распоряжаться своими долями граждане смогут только после погашения кредита);
  • один из бывших супругов может отказаться от своих прав на ипотечное жилье в обмен на денежную компенсацию (если один отказывается от прав на квартиру, банк все равно сможет предъявить требования к нему при просрочке по кредиту);
  • подать иск в суд на раздел, привлечь к участию в дело банк.

На практике, добровольно разделить ипотеку невозможно. Даже наличие у каждого из созаемщиков выделенной доли, продать или распорядиться иным способом будет нельзя без согласия банка.

Судебный процесс по разделу ипотеки невозможен без привлечения банка в качестве 3-го лица. В этом случае решается судьба недвижимости, на которую зарегистрирован залог, а, следовательно, могут нарушаться интересы залогодержателя. Поэтому банк вправе направить своего представителя в процесс, подавать возражения, ходатайства и заявления.

Единственным способом, который позволит избежать обращения в суд и взаимодействия с банком при разделе, является полное погашение остатка по ипотеке. В этом случае залог будет снят сразу после получения от банка выписки или справки о погашении долга. После аннулирования залога, квартиру можно делить любыми законными способами, а участие банка в суде не потребуется.

Варианты раздела ипотеки в суде

О наличии ипотечного залога суд узнает из правоустанавливающих документов, которые должны представить истец и ответчик. Суд не сможет разделить ипотечную квартиру в натуре, если банк не даст на это согласие.

Более того, даже при выделе каждому из участников дела по равной доле, обязательства по кредитному договору не изменяться – вносить платежи будет обязано лицо, которое указано заемщиком.

В зависимости от обстоятельств дела, суд может использовать следующие варианты распределения прав на ипотечное жилье:

  1. при согласии банка, могут быть выделены равные доли на квартиру и обязательства по кредиту;
  2. может предусматриваться передача всех прав на квартиру одному из бывших супругов, если он выплатит второй стороне компенсацию и возьмет на себя обязательства по кредиту;
  3. ввиду принципа равенства прав и обязанностей семейной пары, суд может утвердить порядок погашения ипотеки (например, мужчина будет обязан вносить платеж по четным месяцам, а женщина – по нечетным;
  4. если по ипотечному договору еще не вносились платежи, суд может передать квартиру одному из супругов с возложением на него обязанности дальнейшего погашения кредита.

Суду придется учитывать и размер собственных средств, которые использовались для покупки ипотечной квартиры. Эти деньги являются совместным доходом супругов, если иное не доказано в судебном процессе. Для определения размера компенсации при отказе одного из супругов от квартиры, суд увеличит ее за счет причитающейся части первоначального взноса.

При получении согласия банка на раздел нужно учитывать норму ГК РФ, позволяющую предъявить требования о погашении обязательств к любому из созаемщиком, так и в порядке солидарной ответственности (т.е. к обоим созаемщикам сразу).

Так как банк рискует остаться без выплат, разрешения на раздел квартиры или изменение условий договора он не даст. В судебной практике можно найти следующие способы решения проблемы раздела при ипотеке:

  • можно подать иск только о разделе имущества, не предъявляя требования о распределении обязательств (в этом случае банк не привлекается для участия в дело, однако у бывших супругов сохранятся равные обязательства по кредиту);
  • можно подать иск об установлении равных долей на ипотечной жилье и равной пропорции по ипотечным обязательствам (если один из собственников прекратит вносить свою часть платежей, банк сможет взыскать их с любого созаемщика);
  • подать иск о выводе одного из бывших супругов из числа залогодателей (в этом случае нужно обратиться с решением суда в Росреестр, после чего заключить с банком соглашение о переводе всего долга на единственного собственника).

Правила солидарной ответственности позволят банку взыскать задолженность с любого из граждан, указанного созаемщиком в договоре. Поэтому вариант с распределением обязательств между сторонами влечет существенный риск. Например, если бывший муж прекратит выплаты своей части долга, банк сможет подать иск на женщину, и наверняка добьется успеха в суде.

Ввиду перечисленных правил, раздел ипотеки может затянуться на длительный срок, а сторонам, скорее всего, придется активно взаимодействовать с банком. Оптимальным вариантом решения проблемы будет являться ведение дел через профессионального юриста или адвоката, имеющего опыт раздела при ипотеке.